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  • 眼光獨到孫宏斌:同一筆買賣,他入賬1600億,富力卻半年賠4.6億

    原標題:眼光獨到孫宏斌:同一筆買賣,他入賬1600億,富力卻半年賠4.6億

    架不住天天有肥肉送上門呀。

    文丨華商韜略 楊凱

    這些低價甩賣的優質資產,塊塊都是主人家的心頭肉,如果不是實在沒辦法,誰會舍得丟。

    找上門來】

    “我曾經問個不休,你何時跟我走,可你卻總是笑我一無所有……”

    2017年萬達年會上,時任亞洲首富王健林熱情豪邁地唱了這首崔健的《一無所有》。沒想到“一語成讖”,也是這一年,幾經斗爭,他做出了那個艱難的決定:

    賣掉文旅和酒店項目。

    王健林想到的第一個人就是孫宏斌。理由很簡單:膽子大。

    當時,孫宏斌的融創凈資產還不足400億,可自由支配的賬面現金才520億。

    王健林一個電話打過去,孫宏斌當即就應允了。“王健林第一個找我就談成了,別人沒機會。”

    孫宏斌答應得太快了。于是,朋友們接二連三地打來電話,有的說風險太大,有的說太敏感,勸他三思而后行。

    這樣的電話接得多了,孫宏斌干脆換了電話號碼。想勸孫宏斌的人,都找不到他了。

    換了號碼后,他只告訴了王健林和幾個關系密切的銀行、金融機構的高管。交易落地前,他接受《中國經營報》采訪時說:“現在知道這個新的電話號碼的人,不超過30人。”

    報價很快敲定:631.7億。

    時間雖短,但孫宏斌賬算得很清。他當年在清華大學讀碩士學的是水利,天天與流體力學、數據建模打交道。這么多年了,算賬方面,除了賈會計,他沒輸過任何人。

    他一邊應允王健林,把文旅和酒店打包都買下,一邊打著自己的小算盤。

    比起酒店,孫宏斌更加看中的是13個文旅城。不久,他就找來富力地產老板張力,加入這場交易。

    可直到簽約前一天,張力仍在搖擺。前夜說不買了,簽約現場說要買,卻又現場殺價。把王健林一行人搞得賊憋屈,于是就有了中國最有名的摔杯事件。

    幾經波折,交易最終還是落地了。

    時隔兩年,孫宏斌笑到了最后。按他的說法,萬達文旅城目前已經銷售了1600多億,狠賺了一筆。而他看不上眼的酒店業務如今正在蠶食富力地產的利潤。今年上半年,富力地產的酒店業務虧損4.6億元。

    相比萬達并購的一波三折,這回的環球世紀和時代環球收購案要順利許多。

    “我們談了一個多小時,基本上定了七七八八,后來就去喝酒了。”100多億的收購案就跟去菜市場買菜差不多。

    從2019年6月7日,兩人通過中間人介紹,第一次在無錫見面,并初步確定并購意向,到11月27日融創正式發布交易公告,總共才花了5個月零20天。

    在此之前,孫宏斌和“西南會展大王”鄧鴻完全不認識。

    項目的優質有目共睹。資產包與當初的萬達文旅規模接近,而且總負債只有170億。

    關鍵是這么大一塊肥肉還是主動送上門的。

    孫宏斌說,“我們買東西是很克制的”。但總架不住天天有肥肉送上門呀。

    2014年的綠城、佳兆業等幾宗失敗的并購案里,孫宏斌表現得體,幫融創在圈子里積累了不錯的口碑。此后,越來越多并購案主動找上門來,孫宏斌甚至有些應接不暇。

    138億接盤聯想控股地產業務、斥資超60億爭奪金科股份控股權、26億入股鏈家、165億馳援賈躍亭……短短4年多時間,融創先后完成數十筆大大小小的并購,并購規模超過2000億。

    而且,絕大多數都是主動找上門來的。

    宋衛平、郭英成、王健林、賈躍亭、鄧鴻、盧志強、李嘉誠……孫宏斌的談判桌上已經坐過數不清的大佬了。

    地主家也沒余糧了】

    這些低價甩賣的優質資產,塊塊都是主人家的心頭肉,如果不是實在沒辦法,誰會舍得丟。

    這些年,王健林為萬達文旅傾注了無數心血。他曾有一個宏大的文旅帝國夢:打造東方好萊塢,對標美國迪士尼。

    從2009年的長白山國際度假區項目開始,幾乎所有的文旅項目都是王健林親自上陣,事必躬親。

    萬達官方微信公眾號曾透露過王健林的一天行程:凌晨四點一刻起床,當日飛行6000公里,停留兩個國家三個城市。

    王志綱之子王大騏形容王健林:“除了唱歌外,他有什么興趣愛好?沒有。工作就是他最大的愛好,他就喜歡四點起床,就喜歡看著一棟棟樓起來,怎么把迪士尼干死,怎么讓老外服氣。”

    王健林對萬達文旅寄予厚望,“文化旅游已成為萬達商業地產之外的核心支柱產業,而且我本人這三年對商業地產過問很少,全力抓文化旅游”。

    怎奈2017年,萬達流年不利。

    債務和現金流壓力實在太大。Wind數據顯示,截至2017年7月25日,萬達存量債券規模超過800億元,位居行業第一。

    萬達商管2016年港股私有化退市時還簽下對賭協議,若2018年8月31日前不能回A股上市,需回購全部股權,本息合計超過300億元。可當時,萬達商管回A股IPO審核一直卡著不動。

    斷臂求生是當務之急。

    與融創的世紀并購案敲定后,有人打趣王健林:“當孩子養,當媳婦夸,當豬賣,乃首富之道。”

    但王健林對萬達文旅確是真愛。兩家公司的交易協議里明確承諾了四個不變:“品牌不變”“規劃內容不變”“項目建設不變”“運營管理不變”。

    即便項目已經不屬于自己,王健林還是希望它們能夠順利落地。

    怕融創迫于資金壓力影響項目建設,王健林還幫融創委托貸款296億用作交易的第四筆尾款支付,相當于“萬達借錢給融創收購”。

    沒人能想象王健林這次“割肉”有多傷心。

    此前,王健林性格高調,愛演講、愛出書、愛上節目,“一億小目標”的梗人盡皆知。交易完成后,王健林像變了個人,幾乎從公眾視野中徹底消失。

    與老王一樣,環球世紀和時代環球也是鄧鴻的心頭肉。

    會展項目是鄧鴻一生至愛,也耗費了無數心血。從1994年投資14億建成都國際會議展覽中心開始,他在這行已經摸爬滾打了25年。

    靠一己之力,鄧鴻把成都會展項目做到了極致。可他的夢很大。他明白,要想走向更大的舞臺,就必須有強有力的幫手。

    鄧鴻找的第一個幫手是云南城投。

    2016年5月,云南城投斥資59億元收購了環球世紀34.23%的股權,又增資59億,總計獲得51%的股權。

    當時有媒體問他是否有隱退之意。鄧鴻說:“會展旅游是傾心20年為之努力奮斗付出的,不舍得放棄離開。合作并非離開而是強強聯手、優勢互補,重組之后肩上的擔子更重了,責任更大了,不敢有半點喘息和懈怠。”

    2017年11月,云南城投擬以236億元,收購鄧鴻旗下環球世紀100%的股權。

    又有人說“鄧鴻套現離開”,江湖再無“西南會展大王”。

    為此,鄧鴻在微信朋友圈發布了一則1200多字的聲明。他重申自己不會離開,“新的公司平臺更大了,一系列大型的文旅會展項目正在全國展開。新的大幕已經開啟,吾輩只爭朝夕!”

    只可惜,云南城投早已自身難保,幫不了鄧鴻實現夢想。一年半以后,重組取消。

    今年上半年,云南城投歸屬于上市公司股東的凈利潤約-10.63億元,同比下降了567.25%。

    截至目前,云南城投已連續9個報告期內資產負債率超過88%;截至今年9月,云南城投的資產負債率高達91.29%。

    鄧鴻這才找上了孫宏斌。

    表面看來,環球世紀和時代環球仍處于盈利狀態,實際上債務和現金流壓力很大。

    152.69億的并購款之外,雙方在協議中還設定了復雜的交易條款。

    環球世紀及時代環球的股權大量處于質押狀態。協議規定,簽訂合同的半年內,雙方需要各自解除擔保。其中,融創和鄧鴻等6名自然人需要解除的擔保額度為156.93億元。按股權比例換算,融創大約需要承擔80億。

    截至2019年8月31日,環球世紀和時代環球總負債為284.76億元,減去云南城投集團擔保的80億元后,剩余204.76億元。融創大約需要承擔104.43億元債權。

    另外,根據雙方協議,融創還需出資40億元,與云南城投子公司成立一支專門的地產投資基金,出資年限不得低于2年。

    孫宏斌付出的總代價接近400億。

    地主家可能真的沒有余糧了。無論是王健林、盧志強,還是鄧鴻,如果不是實在沒錢,誰愿意低價甩賣自己的優質核心資產。

    孫宏斌只是在正確的時間出現在了正確的地方。即便沒有融創,他們也會想辦法賣給萬科、恒大、碧桂園……

    沒得選】

    今年11月5日,在民生銀行不動產金融年會上,孫宏斌說:“房企主戰場已從搶增量轉到搶存量。”誰有資格搶存量呢?頭部企業。5年后,TOP5要占到行業30%左右。

    存量博弈的過程就是大魚吃小魚的過程。

    中國指數研究院的統計數據顯示,2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水平。

    第三季度,一線城市商品住宅月均成交面積為58萬平方米,同比下降8.1%;二線代表城市月均成交面積約89萬平方米,同比增長0.3%;三線代表城市月均成交面積約33萬平方米,同比下降約6%。

    在“房住不炒”的基調下,2019年前9個月合計發生415次房地產調控,刷新了歷史紀錄。

    融資端的調控最為致命。2019年以來,已經有超過25次針對房地產資金鏈的政策。

    融資越來越難。

    同時,由于2015年地產公司債及中期票據發行量較大,今年是房企償債高峰期。下半年,房企的到期債券為1706億元,處于歷史高位。2020年下半年至2021年上半年,房企到期債券將突破3000億元,債務壓頂不遠了。

    這種情況下,變賣資產是唯一的選擇。

    能被融創等頭部公司并購已經是最幸運的事了。那些不良資產壓身的中小房企就只能等死。

    中小房企的寒冬已經來了。

    11月14日,因多項信息未披露,頤和地產及其董事長何建梁被證監會出具警示函,共涉9筆違約債務,總計18億人民幣、5000萬美元。

    今年以來,已經有銀億、上置集團、粵泰控股、三盛宏業等多家老牌房企爆雷。

    人民法院公告網顯示,截至11月20日,房地產開放商的破產數量已經高達446家,平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產,創下歷史紀錄。

    過去,中小房企大多靠價格優勢維生。存量博弈時代,價格戰成了頭部房企最有力的武器。

    以恒大為例,為了加速回款,恒大較去年提前一個月發起金九銀十的搶收戰。8月20日,恒大推出“全國532樓盤,閃購7.8折”促銷活動;各項優惠疊加最低6折起,每日還推出不定量的特價房。

    效果相當顯著。9月,恒大實現合約銷售金額831.1億元,環比增長73.8%,同比增長31.9%,刷新了公司單月銷售紀錄。

    2016年,融創銷售均價是20480元每平米,連續4年維持在2萬元以上。2017年,銷售均價降到了16380元每平米。今年以來銷售均價已經降到14590元每平米。

    降價刺激下,融創銷售面積逆勢增長。

    今年9月,融創銷售金額629.1億元,同比增長18%,創歷史同月最高銷售規模;10月,融創實現合同銷售金額約644.3億元,同比增長23%;前10月,融創累計實現合同銷售金額約4339.2億元,同比增長17%。

    未來,行業洗牌將進一步加快,馬太效應加劇已是必然。

    大家坐在同一張賭桌上,跟牌的時候和和氣氣,真到了梭哈的時候,中小房企的底牌完全不夠看。

    形勢比想象中嚴峻。

    “活下去”——2018年萬科秋季例會上那三個血淋淋的大字,如今已然成為中小房企的生存現狀。

    ——END——

    圖片均來自網絡

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